Ratgeber Brandschutz
Wartung von Brandschutztüren: Kosten und Umlage auf Mieter
Wovon die Kosten abhängen und wann Vermieter die Wartung als Betriebskosten umlegen dürfen.
Wovon die Kosten der Wartung abhängen
Einen Pauschalpreis pro Tür gibt es selten. Was die Wartung kostet, hängt von wenigen, aber entscheidenden Faktoren ab:
- Anzahl der Türen: Je mehr Türen in einem Objekt in einem Termin gewartet werden, desto geringer der Aufwand pro Tür.
- Feststellanlagen: Türen mit Feststellanlage brauchen mehr Prüfschritte und eine Fachkraft nach DIN 14677-2.
- Ein- oder zweiflügelig: Zweiflügelige Türen haben zusätzlich einen Schließfolgeregler.
- Zustand und Zugänglichkeit: Verstellte oder schwer erreichbare Türen kosten Zeit.
- Anfahrt: Objekte in der Nähe sind günstiger als weit entfernte.
- Material: Ersatzteile wie Dichtungen oder Rauchmelder werden nur bei Bedarf und nach Absprache berechnet.
So halten Sie die Kosten niedrig
- Alle Türen eines Objekts in einem Termin warten lassen statt einzeln über das Jahr verteilt.
- Wartungsvertrag mit festem Turnus: spart Abstimmungsaufwand, und keine Frist wird verpasst.
- Monatliche Prüfung selbst übernehmen: Die Funktionsprüfung der Feststellanlagen darf eine eingewiesene Person machen, etwa der Hausmeister. Unsere Checkliste hilft dabei.
- Türen nicht verkeilen: Keile und Haken beschädigen Türschließer und Dichtungen und führen zu Reparaturen.
Umlage auf Mieter: Was gilt?
Die Wartung von Brandschutztüren und Feststellanlagen gehört zu den sonstigen Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 der Betriebskostenverordnung. Solche Kosten darf der Vermieter nur umlegen, wenn sie im Mietvertragausdrücklich und konkret vereinbart sind, zum Beispiel als „Wartung von Brandschutzeinrichtungen“. Ein allgemeiner Hinweis auf „sonstige Betriebskosten“ reicht nicht aus.
Der Bundesgerichtshof hat im Oktober 2022 (VIII ZR 117/21) für die Wartung von Rauchwarnmeldern bzw. Brandmeldeanlagen entschieden, dass solche wiederkehrenden Prüf- und Wartungskosten umlegbar sind, auch wenn der Vermieter damit gleichzeitig seine eigene Verkehrssicherungspflicht erfüllt. Diese Grundsätze werden in der Praxis auf die Wartung von Brandschutztüren übertragen.
Wartung oder Reparatur?
| Wartung (umlagefähig, wenn vereinbart) | Instandsetzung (nicht umlagefähig) |
|---|---|
| regelmäßige Funktionsprüfung | Austausch eines defekten Türschließers |
| Einstellen von Schließgeschwindigkeit und Endschlag | Reparatur eines beschädigten Türblatts |
| Reinigen und Schmieren der Beschläge | Ersatz eines gebrochenen Schlosses |
| Prüfung der Feststellanlage, Eintrag ins Prüfbuch | Behebung einer bereits aufgetretenen Störung |
Die Abgrenzung ist im Einzelfall nicht immer eindeutig. Im Zweifel sollten Vermieter rechtlichen Rat einholen.
So bekommen Sie ein passendes Angebot
Damit wir Ihnen schnell ein konkretes Angebot machen können, helfen uns diese Angaben:
- Art des Objekts (z. B. Wohnanlage, Bürogebäude, Praxis, Schule)
- ungefähre Anzahl der Brandschutztüren
- davon mit Feststellanlage (Türen, die offen gehalten werden)
- Datum der letzten Wartung, falls bekannt
- Ort des Objekts
Diese Felder finden Sie direkt in unserem Anfrageformular.
Häufige Fragen
Sind Wartungskosten für Brandschutztüren auf Mieter umlagefähig?
Grundsätzlich ja, als sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung – aber nur, wenn das im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist. Der Bundesgerichtshof hat 2022 entschieden, dass Wartungskosten für Brandschutzeinrichtungen umlegbar sind, auch wenn der Vermieter damit zugleich seine Verkehrssicherungspflicht erfüllt.
Sind Reparaturen an Brandschutztüren auch umlagefähig?
Nein. Instandsetzungen, also das Beheben eines bereits aufgetretenen Defekts, sind Sache des Vermieters und keine Betriebskosten.
Was kostet die Wartung einer Brandschutztür?
Das hängt vor allem von der Anzahl der Türen, der Zahl der Feststellanlagen und der Erreichbarkeit ab. Seriös lässt sich ein Preis erst nennen, wenn diese Angaben bekannt sind. Wir erstellen Ihnen dafür ein konkretes Angebot.
Wartung vom Fachbetrieb
Sie verwalten ein Wohn- oder Gewerbeobjekt? Nennen Sie uns Anzahl der Brandschutztüren und Feststellanlagen, und Sie erhalten ein konkretes Angebot für die Einzelwartung oder einen Wartungsvertrag.
Quellen und weiterführende Informationen
- Haufe: Umlage der Kosten für die Rauchwarnmelder-Wartung (BGH, Urteil vom 5.10.2022, VIII ZR 117/21)
- Betriebskostenverordnung (BetrKV), § 2 Aufstellung der Betriebskosten
Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Maßgeblich sind die Zulassung Ihrer Tür bzw. Anlage, Ihr Brandschutzkonzept und die zuständige Behörde.